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小产权房市场怪相:政策禁令遏不住 “转正”传闻助热销
2013-12-04来源:新华网    作者:        进入平桥论坛
  虽然国土资源部、住建部11月22日再次紧急叫停小产权房,但禁令已无法遏止乱象。记者近日走访重庆多个小产权房集中区域发现,小产权房的“转正”噱头,吸引大批购买人群。

    “转正”消息乍起 小产权房热销

    位于重庆沙坪坝区中梁镇的天蓝雅园、中梁名都、麒麟香山、洪福秀景等7个小产权楼盘,占地150亩,包括88亩耕地,始建于2006年,涉及3266套房屋、1万余人。

    从中梁名都小区的装修情况判断,入住率已接近五成。记者以看房为名联系到销售人员谢小姐,“最近人多得很,上周就卖出去五六套,小产权房要‘转正’了,买到就赚到。现在只剩下几套尾房,均价约2100元,说不定明天就要涨价。”

    由于销售火爆,中梁镇上还出现了主要销售小产权房的中介。普昕房产的李小姐说,本来房源很充足,但近来买的人太多。李小姐向记者推荐麒麟香山,“这是镇政府集资建房,虽然是小产权,但绝对可靠,这个月已经卖了8套,政府总不会拆自己的房子吧?!”还有的房主说:“政府盖的,住着好几千人,不仅质量好,而且到时小产权房‘转正’,这个小区肯定最先办,卖出去至少赚两倍。”

    市场需求旺盛 利益联盟难禁

    国家三令五申禁止修建的小产权房为何禁而不绝?究其原因,一方面,由于房价不断上涨、保障房力度不够等原因,一部分购买小产权房者是出于居住的刚性需求;另一方面,小产权房涉及一条村委会、社区股份制公司、私人开发商甚至个别基层公务员的利益联盟,难以靠禁令遏止。

    记者走访了中梁镇小产权房部分楼盘居民,大部分是低收入群体。从合川区隆兴镇来重庆主城打工多年的廖先生一周前花20万元买下89平方米房子,他说,此前全家租住简陋平房,无厕所,这房是借钱买的,镇上同样面积的商品房价格是几倍,20万元首付都不够。

    市场的旺盛需求也带来逐利的群体,涉及面广泛的利益联盟难以简单禁止。以中梁镇为例,镇长兰永连、副镇长邱国权、村主任夏泽伟、区国土局科员刘勇等多名干部因此被抓判刑,山水苑和天蓝雅园的开发商吴腾兵也因行贿被抓判刑。这一利益联盟的“钻营”能力之强也令人咋舌:兰永连在建房申请上加盖公章,开发商将此文件贴在售楼部,大肆宣传是“镇政府项目”;在整治违法建筑时,兰永连、邱国权、夏泽伟、刘勇等人为小产权房大开绿灯;无规划许可证、无施工许可证、无国土证的小产权项目不仅全部建成,而且还电、水、气、通讯、闭路电视“五通”;小产权房在该区核心商圈搭建宣传台和发放资料,吸引大批城市购房者;沙坪坝区主要领导批评小产权房的照片被开发商找人拍下来,放在售楼部大肆宣传“领导都支持我们项目”……

    重庆市沙坪坝区国土部门负责人表示,非法用地,国土部门只能走“停工通知-处罚决定-行政复议—行政通知-法院诉讼”的程序,周期长,效果差,对违法获得的巨额利润而言没有威慑力;非法建设和非法销售,国土部门管不了,也存在信息不对称的情况,其他管理部门和买房者不一定支持,“都说是国土部门的责任,可是这怎么管得住?!”

    农民土地权益危机 政策“迷雾”亟待明晰

    西南政法大学经济法学院教授、博士生导师江帆说,小产权房违反了我国现行《土地管理法》第63条规定,但政策的缺失、有关部门的态度模糊,使得小产权房问题长期存在并不断复杂化。

    “国家应该尽快出台明晰统一的处理政策,保证耕地和农村土地安全,解决农民在土地利益上的正当诉求与制度约束之间的对立和冲突。”

    江帆认为,一是现有项目通过完善征地手续、补交出让金、罚款等方式变为合法商品房。目前部分城市采取此方法,但在高企的房价下,这对守法者不公平,违法者反而获利,鼓励了小产权房违法行为,而且将极大地损害法律的权威、政府的权威。

    二是彻底清查,采取强硬措施,拆除不合格不安全的小产权房,没收质量过关的小产权房,作为政府保障房或廉租房。这一方式最简单,也符合现行法律法规,但执行难度很大,不仅政府执法成本很高、房屋管理难度很大,而且涉及千千万万购房者利益。

    三是从制度和法律入手,让小产权房问题消失于根本。对已建的小产权房,各地根据具体情况按前面两种方式解决,同时公布强有力的禁止再建的法规,研究出台从《土地管理法》的修订案到农民自主扭转土地的办法,同时跟进相应的配套措施,明确集体建设用地流转的方式、流转利益的分配和管理等,协调各方利益。此外,还要严格规划管理,完善土地增值税等相关制度。如此就不会再存在所谓小产权房,这是治本的办法。