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房企平均毛利率至36%创3年新低
2013-10-31来源:新华网    作者:        进入平桥论坛
  截至10月30日,记者根据Wind资讯统计数据显示,已经公布三季报的104家房企平均销售毛利率为36.7%,2012年同期则为39.7%,同比下降3%,其中,阳光股份销售毛利率达105.91%居行业之首,约占行业平均毛利率的3倍,同时也是万科销售毛利率的3.3倍左右。

  实际上,据《证券日报》记者监测,多家在港上市的内地房企今年上半年毛利率水平就已经开始下滑,而且个别大型房企毛利率同比下滑幅度甚至超过10个百分点。

  对此,兰德咨询总裁宋延庆向《证券日报》记者表示,销售毛利率的变化一般归因于项目的拿地成本和企业的资金成本的变动,而拿地成本升高是导致房企毛利率水平下跌的一个重要因素。

  平均毛利率创3年新低

  根据Wind资讯统计数据显示,截至10月30日,沪深两市已经公布三季报的104家上市房企毛利率水平多数维持在30%左右。其中,72家销售毛利率水平在30%以上,占比达69.23%;36家房企毛利率水平在40%以上,占比达34.62%;17家房企毛利率在50%以上,占比为16.35%;超过60%的则为7家;而超过100%的仅一家,即阳光股份。

  除此之外,仅有一家上市房企毛利率水平为负值,该房企为中房股份,销售毛利率为-5.19%。

  值得一提的是,行业领跑者万科和保利毛利率水平分别为32.14%和32.73%;招商地产则为46.36%;而老牌房企首开股份和华远地产则分别为41.38%和41.49%。

  实际上,纵观104家上市房企的毛利率水平,虽然平均毛利率仅同比微跌3%,但毛利率增长率下滑幅度超过10个百分点的企业却多达54家,占比超过一半以上。此外,71家销售毛利率水平增速同比下滑,占比达到68.27%。

  对此,链家地产市场研究部张旭向《证券日报》记者表示,在上述104家房企毛利率数据中,剔除链家地产历年来未监测到的房企毛利率数据后,从剩余83家连续有相关数据的情况来看,其今年前三季度平均销售毛利率为36.89%,这意味着创下了3年内的新低。

  不过,《证券日报》记者根据链家地产提供的数据发现,即使是104家房企前三季度的平均销售毛利率也低于83家房企近3年中每一年的平均销售毛利率。

  张旭称,房企毛利率持续下滑说明土地及建安等成本的增加已经超过了房价的上涨速度。同时,从当前市场情况看,房价的上涨幅度将会进一步放缓,新的房地产调控措施不断出台,房企保利润的压力也将越来越大。

  对此,上海易居房地产研究院研究员严跃进向《证券日报》记者表示,今年前三季度房企销售业绩虽然大增,但是销售毛利率却不乐观。原因在于,在楼市持续调控的背景下,房企拿地成本、营销成本上升幅度较快,而销售的净收入增幅相对放缓,从而造成房企经营毛利下滑,并进一步导致销售毛利率下滑。

  更为值得注意的是,在这种情势下,阳光股份的销售毛利率水平却同比大增,而且以104家房地产行业平均毛利率36.7%的近3倍水平居于榜首。

  阳光股份毛利为万科3.3倍

  据Wind资讯统计数据显示,阳光股份毛利率达105.91%暂时居于104家上市房企销售毛利率水平的榜首位置,该指标去年同期则为76.84%,增长率为37.82%。

  据记者了解,阳光股份全名为阳光新业地产股份有限公司,1996年在深圳证券交易所挂牌上市。1998年3 月,公司主营业务由水泥制造销售变为房地产开发销售,而首创置业曾为公司第一大股东。后来,作为北京老牌房企的首创置业退出了阳光股份的第一大股东之位,目前公司的第一大股东性质为境外法人。

  不过,首创置业至今仍持有阳光股份不到3%的股份,也是公司第四大股东。

  实际上,据《证券日报》记者从阳光股份董秘李峻处证实,公司销售毛利率水平较高的位于东四环的阳光上东项目当年即有首创置业的部分股权。

  值得一提的是,《证券日报》记者查阅阳光股份2013年半年报获悉,报告期内,公司开发产品销售毛利率为74.56%,投资性房地产租赁毛利率为75.56%,阳光上东开发整体产品毛利率为75.11%,写字楼出租毛利率为86.64%。同时,公司北京地区销售毛利率最高,为73.21%。

  对此,有业内消息人士向《证券日报》记者透露,阳光上东项目开发约有10年时间了,而北京早期拿地成本相对较低,这导致项目销售利润空间较高。

  “我们的毛利率实际上这两年是一直在下降的,这次毛利率看上去比较高是由于会计调整的问题。”李峻向《证券日报》解释道,阳光上东小区这次调整了计提成本,当时小区一些周边建设的预算做高了,此次三季报期间落实了该笔成本,进而在成本上进行了回拨调整。加上公司前三季度销售额本身就不高,因此提升了毛利率水平,但这并不代表公司开发经营的真正毛利率水平。

  李峻还向本报记者强调,公司住宅产品毛利率水平在下降,但公司商业租赁业务较多,因此毛利率保持了相对较高的水平。